近期房地产市场舆论呈现两极分化：一方宣称北上广深成交量回暖，才第认为楼市已见底并即将开启新一轮上涨；另一方则指出开发投资与新开工面积大幅下滑，年马年接难解认为“见底”言之过早。光远

7月2日，句话知名经济学家马光远发布深度分析，让炒提出三个核心判断：房价不会崩盘，房客但也绝难回到过去。破防盘年其中最令人警醒的才第结论是：若在2021年前后的高点买入非核心城市房产，未来十年可能都无法收回成本。年马年接难解

四维透视：供需与政策的光远真实博弈

马光远指出，研判楼市不能仅看单一指标，句话需综合供给、让炒需求、房客库存、破防盘年政策四个维度。才第

1. 供给端：房企首要任务是“生存”

根据国家统计局数据，2026年1-5月全国房地产开发投资30356亿元，同比下降16.2%；房屋新开工面积同比下降22.6%，住宅新开工及竣工面积均下降约23.4%。此外，房企到位资金同比下降19%，其中国内贷款与个人按揭贷款分别大幅下滑28.7%和28%。

图源：国家统计局 2026年1-5月全国房地产开发投资增速折线图

数据背后的逻辑清晰：开发商当前重心在于修复资产负债表，而非扩张。拿地、开工、投资意愿低迷，行业仍处于上一轮周期的尾声。

2. 需求端：一线与强二线结构性回暖

与供给端的收缩形成对比，需求端在核心城市显现韧性。3月以来，北京二手房月成交量稳定在1.5万套以上，上海连续四个月维持在2.4万套以上，广深成交量亦高于荣枯线。随着成交量回升，部分月份一线城市新房及二手房价格出现环比上涨。杭州、成都等人口净流入、产业基础扎实的强二线城市，也呈现出成交回暖与价格企稳迹象。

图源：克而瑞 一线及强二线二手房成交持续回暖

注意：这种回暖具有极强的结构性特征。在70个大中城市房价数据中，环比上涨的新旧房城市仅十余个。全国绝大多数城市房价仍在调整中。当前的反弹并非普涨，而是资产轮动。

3. 库存与政策：底部形成的必要条件

• 库存消化：全国商品房待售面积连续回落，5月末为77182万平方米，同比微降0.4%。一线城市二手房挂牌量自2025年10月起持续下降，北京降幅达17%，上海降幅达26%，抛压减轻。
• 政策托底：今年各地稳楼市政策超560项，中央《求是》杂志再次强调修复居民资产负债表、稳定房地产市场。

筹码正从急售者向持有者转移，这是资产周期底部形成的关键信号。

图源：国家统计局

历史规律：十年周期难以跨越

回顾国际经验，房地产从见顶调整至重回高点，通常需十年以上时间。中国楼市已进入本轮调整的第六年。

这意味着，2021年的高点最快也要到2031年才可能重现。马光远明确表示，未来几年不会出现全国性的房价普涨。

• 日本：1991年泡沫破裂后，房价历经近20年才企稳，多数城市至今未回高点。
• 美国：2008年次贷危机后，耗时8年才恢复至2007年水平。
• 欧洲：西班牙、爱尔兰、意大利等国的恢复周期均在十年以上。

图源：WIND金融数据 中日美房地产泡沫调整周期对比折线图

对投资者的启示：
* 非核心城市：2021年高位买入者需做好长期持有心准备，未来5-10年回本难度极大。
* 核心城市：北上广深核心地段房产有望率先企稳甚至创新高，但非核心区域将长期低位横盘。

分化时代：20%资产 vs 80%居住品

过去的“普涨”逻辑已彻底失效，楼市进入“80/20法则”时代：

• 20%的资产型房产：具备保值增值能力。
• 80%的居住型房产：仅满足居住功能，无金融属性。

这一分野不再单纯由城市等级决定，而是取决于三个核心标准：
1. 地段稀缺性
2. 产业与人口支撑
3. 合理的租金收益率

两类房产的命运分野

同一城市内，甚至同一小区内，不同楼层、不同户型的价格差距将日益拉大，“鸡犬升天”的时代一去不复返。

宏观意义：稳楼市即稳经济

马光远强调，房地产稳定关乎宏观经济全局。

1. 财富效应：房产是中国居民家庭最大资产。房价下跌导致账面缩水，抑制消费信心。
2. 政策逻辑：中央提出修复居民资产负债表，核心在于稳住几十万亿的居民财富账本，从而激活消费。

给普通人的建议

1. 已购房者：调整预期，理性决策

• 接受现实：非核心城市房产可能十年难回本，不要执着于“等反弹”。
• 操作策略：能持有则持有，若急需资金或持有成本高，建议尽早置换或出售。

2. 刚需购房者：2026年是友好窗口

• 市场优势：价格处于底部区间，选择多，无需抢房，无交付风险。
• 核心建议：不必追求“抄底赚钱”，而应追求“居住品质”与“确定性”。

3. 投资者：回归本质，精选标的

• 灵魂三问：
• 地段是否稀缺？
• 是否有产业和人口支撑？
• 租金收益率能否覆盖持有成本？
• 结论：若无法回答上述问题，房产即为长期贬值资产。房地产投资时代终结，机会仅存于那20%中的精华部分。

结语

马光远的判断揭示了一个残酷但真实的真相：中国房地产不会崩盘，但也无法重回2021年的疯狂。

告别黄金时代后，市场将用10-20年消化泡沫，让房子回归居住属性，价格回归租金收益率。

• 过去20年：赢在“时间”，买得早、杠杆高者胜。
• 未来10年：赢在“选择”，选对那20%的核心资产，比买得早、买得便宜更重要。

2026年之后，“房子是用来住的”将不再是一句口号，而是市场共识与价值锚点。